住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行：
　　
??? 按照住房城鄉建設部等七部門《關于擴大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍的通知》（建金〔2012〕36號）要求，我省立即召集省級有關部門進行了認真研究，經過對申報城市認真比較后，推薦咸陽、延安、漢中市3個城市作為我省新增利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市?，F將3個市關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的具體實施方案報送貴部，請予支持為盼。


??????????????????????????????????????????????????????????????????? 陜西省人民政府
???????????????????????????????????????????????????????????????? 二○一二年五月十日


????????????????? 咸陽市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施方案

??? 根據《住房公積金管理條例》(國務院令第262號)和住房城鄉建設部等七部門《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》(建金〔2009〕160號)精神，為加快保障性住房建設，拓寬資金來源，提高住房公積金使用效率，規范、有序地開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作，確保貸款資金安全，結合實際，制訂如下實施方案。

??? 一、工作目標和基本原則
　　
??? (一)工作目標。在確保住房公積金安全的前提下，充分發揮住房公積金對保障性住房建設的支持作用，提高住房公積金使用率，拓寬保障性住房建設資金籌集渠道，加快解決包括繳存職工在內的城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現住有所居目標。

??? (二)基本原則。一是?？顚Ｓ?。嚴格控制貸款用途，實行??? ?？顚Ｓ?；二是封閉管理。規范貸款審批程序，貸款資金實行封閉管理；三是防范風險。加強風險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權益。
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??? 二、貸款發放范圍和對象
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??? (一)貸款范圍。政府投資的公共租賃住房、經濟適用住房。
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??? (二)貸款對象。利用住房公積金發放政府投資的公共租賃住房項目建設貸款、經濟適用房項目建設貸款，借款人必須是政府非營利性的專門機構或通過招標確定的房地產開發企業。
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??? 三、貸款資金安排和貸款年限、貸款利率
???
??? (一)貸款資金安排。根據住房城鄉建設部等七部門《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》(建金〔2009〕160號)要求，為保障住房公積金繳存職工的合法權益，在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可以將50％以內的住房公積金結余資金用于保障性住房建設貸款。

??? (二)貸款年限。利用住房公積金發放政府投資的公共租賃??? 住房建設貸款，貸款期限最長不超過10年；利用住房公積金發放經濟適用房項目建設貸款，貸款期限最長不超過3年。

??? (三)貸款利率。按照五年期以上個人住房公積金貸款利率??? 上浮10％執行，并隨個人住房公積金貸款利率變動相應調整。
???
??? ?四、借款人和貸款項目評估
　　
??? (一)借款人條件：
???
??? 1借款人應具備相應的《房地產開發資質等級證書》。
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??? 2經年檢合格有效的《企業法人營業執照》、《組織機構代碼證書》、《稅務登記證書》、貸款卡(證)。
????
????3借款人及其主要控股股東的經營管理正常、財務管理完善，財務狀況健康，償債能力較強，企業信譽良好，信用檔案無不良記錄，綜合風險較低。
　　
??? 4 借款人近3年以來的項目開發量、銷售量、項目竣工及時率、合格率、銷售率不低于同行業平均水平。
　　
??? 5 開發和銷售能力在同行業中具有相當的競爭能力，且自有資金不得低于項目總投資的20％。
???
??? 6 市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)認為應具備的其他條件。
???
??? (二)項目要求。申請住房公積金貸款的項目，應當符合以??? 下條件：
???
??? 1列入我市保障性住房年度建設計劃和土地供應計劃。
???
??? 2取得市政府有關部門的立項批復文件。
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??? 3取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。
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??? 4項目選址合理，居民生活條件便利，建設標準、供應對象，開工條件符合保障性住房建設政策要求。
???
??? 5公積金中心認為應具備的其他條件。

??? (三)項目評審。市住房公積金管理委員會授權，成立市住??? 房公積金項目貸款評審領導小組。由公積金中心牽頭，對住房公積金貸款項目嚴格評審，評審工作應邀請相關專家參加，形成項目評審報告和抵押評審報告。評審主要內容包括：
???
??? 1對貸款項目的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的真實性、有效性進行審查。
???
??? 2對建設項目是否經投資主管部門批準進行審查。
???
??? 3對借款人的資質、營業證照和公司運營狀況、主要股東情況及有關財務資料進行審查。
???
??? 4對可行性研究報告中的工程建設狀況、建設條件、實施進程、設計、施工、監理情況、環境保護條件、項目投資估算、銷售或租賃預測分析、償債能力分析等進行審查和綜合論證。
???
??? 五、貸款審批和發放
???
??? (一)貸款審批。公積金中心將項目評審報告和抵押評審報告提交市住房公積金管理委員會進行審議，報市政府審批。

??? (二)協議簽訂。對經市政府批準符合貸款要求的項目，公積金中心應與借款人簽訂《項目貸款合作協議》及《項目貸款資金封閉管理合作協議》。在《協議》中借款人應承諾：貸款資金只能用于貸款項目的開發建設；在公積金中心指定的銀行開設項目資金專戶并接受公積金中心和市住房城鄉建設局的監督。

??? (三)貸款發放。公積金中心與借款人、受委托銀行簽訂貸款合同、抵押合同，受委托銀行辦理有關貸款手續。借款人要按月提供項目建設進度表、資金使用情況表和主要材料購置情況表，由公積金中心根據風險狀況，按照工程進度委托銀行發放貸款。
???
??? 六、貸后管理
　　
??? (一)資金監管。
　　
??? 1住房公積金貸款必須定向用于已審批的保障性住房建設項目，嚴禁挪作他用。貸款投放節奏要與項目資金需求相匹配，確保資金投放符合項目建設進度需要。對于分期滾動開發的項目，在尚未還清上一期項目貸款的情況下，公積金中心要求開發企業必須將貸款資金歸還后，方可用于下一期項目的開發建設。
???
??? 2公積金中心應根據封閉管理賬戶資金支付審批、付款情況及賬戶資金歸集情況，建立貸款項目封閉管理賬戶資金收支臺賬，記錄封閉賬戶資金支付及資金歸集的時間、金額、用途、審核依據、審核人等情況。
???
??? 3公積金中心在封閉管理過程中，如發現借款人未按約定使用或歸集建設和銷售資金、借款人或貸款項目出現重大經營風險的情形，應及時采取措施，保全貸款資金。
　　
??? (二)賬戶管理。
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??? ?1設立專戶。借款人應按貸款所支持的項目在公積金中心指定銀行開設項目資金專用存款、還款(監管)賬戶。存款、還款賬戶用于核算項目總投資20％以上的資本金、項目貸款資金、項目銷售收入和經同級政府部門批準并通過預算撥付用于歸還貸款的公共租賃住房租金收入，并將全部收入存入該賬戶，同時核算貸款項目銷售資金按比例用于償還貸款本息的資金。
　　
??? 2專人管理。貸款發放后，公積金中心建立貸后跟蹤管理制度，指派專人對該項目建設資金、銷售資金的歸集和支用、租賃資金回款、貸款的償還等情況進行審核、監管。
　　
??? 3封閉管理。公積金中心和受托銀行對上述資金流動實行全封閉管理，如發現項目銷售資金未進入監管賬戶，市住房城鄉建設局要停止備案以及房屋產權登記等銷售手續。
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??? 4預(銷)售收入。在項目銷售階段，封閉賬戶內的資金可用于未完工項目的開發建設以及歸還項目貸款本息。預(銷)售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等項目預(銷)售收入。

??? (三)項目跟蹤管理。建立項目跟蹤回訪制度，對項目開發? 實行全過程跟蹤。市住房城鄉建設局、市財政局、市監察局、中國人民銀行咸陽市中心支行、公積金中心加強對工程建設全程監管，建設、設計、招標代理、施工、監理單位嚴格按照國家規范標準進行工作，確保房屋質量和安全。在項目開發建設期間，要重點關注開發商是否拖欠建筑施工單位工程款。在項目銷售期間，應查看銷售現場，查驗實際銷售進度與房地產開發企業提供的銷售進度報表是否相符，房地產管理部門應及時提供開發商的銷售備案登記情況。公積金中心每月要進行一次回訪。

??? (四)財務管理。嚴格執行財政部、住房城鄉建設部聯合制定的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的財務管理辦法》(財綜〔2010〕12號)文件，以及財政部制定的相關會計核算方法等規定，切實保證項目財務收支的合法性、真實性。

??? (五)風險管理。
　　
??? 1在發放項目貸款前，借款人必須以可變現的在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押。抵押率不高于80％。
　　
??? 2貸款項目竣工并開始銷售后，在保證項目建設正常需要的前提下，銷售收入應用于償還項目貸款。公積金中心協同抵押部門根據房屋銷售情況，在銷售款轉入資金監管專戶的前提下，按照還款部分與貸款金額的比例釋放相應數量的抵押物，同時應保證項目貸款余額與剩余的抵押物評估價值比例不高于原批準貸款抵押率。貸款項目銷售率達到80％時，公積金中心應要求借款人歸還全部貸款本息。如借款人不能按時歸還貸款本息，由市住房城鄉建設局控制其不得繼續銷售。
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??? 3住房公積金貸款風險由公積金中心承擔，公積金中心要加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險。利用住房公積金貸款建設經濟適用房項目，借款人不能按期償還貸款的，應當在充分保障經濟適用房買受人合法權益的前提下，依法處置抵押資產償還貸款；處置后仍不能償還的，由市政府妥善處理，確保按時償還貸款本息，政府投資的公共租賃住房建成后，不能按期償還貸款的，由市政府列入本級財政預算，負責落實償還資金。
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??? 七、工作保障措施
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??? (一)加強組織領導，強化部門配合。為保證工作順利開展，? 成立市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設領導小組，市政府分管領導任組長，市發展改革委、市監察局、市財政局、市住房城鄉建設局、市審計局、人民銀行咸陽市中心支行、咸陽銀監分局、公積金中心等單位為成員單位。領導小組辦公室設在公積金中心，負責承辦試點工作的具體業務。領導小組實行例會制度，開展項目評審、項目實施，協調有關事項。

??? (二)明確部門職責，完善協作機制。市財政局負責試點工? 作經費的保障工作；市住房城鄉建設局負責保障性住房建設規劃和年度投資計劃工作及供應對象的申請、審核、輪候、復核及動態管理，嚴格把關，確保在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工優先購買；市發展改革委負責項目實施方案的審查及立項批復工作；市審計局負責試點工作的審計監督工作；人民銀行咸陽市中心支行和咸陽銀監分局分別在職責范圍內負責借款人監管賬戶在銀行設立和使用情況的監管工作；市監察局負責試點工作中違法違紀行為的監督監察工作，對試點工作中出現的違規、違紀行為由監察部門依據有關規定，嚴肅追究有關領導和人員的責任，構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任；公積金中心負責項目的貸款發放、工程監管、資金核算工作。其他各有關部門要密切配合，定期通報項目貸款的運行情況，共同推動我市保障性住房建設工作的有序進行。

??? (三)嚴格規定要求，確保順利實施。市政府各有關部門要? 依據方案要求，嚴格審查開發單位相關資質證書的真實性、借款人與受益對象的合法性，嚴格把關施工建設的規范性，科學論證貸款項目的合理性，嚴密監督貸款審批程序的合規性，密切關注貸款發放的安全性，確保資金回籠的及時性，以保障資金的保值與試點工作的順利開展。

??? (四)實施陽光操作，強化社會監督。市政府相關部門應及??? 時公布試點建設的工程項目、規模和施工進度；公示開發單位、??? 建設成本和供應對象，同時建立公開舉報制度，廣泛接受社會和群眾監督。對試點工作中出現的新情況和新問題積極探索解決問題的有效辦法。

????????????????? 延安市利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款實施方案

??? 第一章? 總? 則

??? 第一條 為規范利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款(以下簡稱項目貸款)管理，保證資金安全，根據住房城鄉建設部等《關于印發利用住房公積金貸款支持保障房建設試點工作實施意見的》（建金〔2009〕160號）、《關于擴大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍的通知》（建金〔2012〕36號）和《利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點項目貸款管理辦法》(建金〔2010〕101號)等文件精神，制訂本實施方案。

??? 第二條 本實施方案適用于全市利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款活動。
　　
??? 本實施方案所稱項目貸款是指住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)委托商業銀行利用住房公積金結余資金向借款人發放的，專項用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設的貸款(以下簡稱試點項目)。

??? 第三條 公積金中心應根據市人民政府確定的保障性住房建設計劃，提出試點項目及其貸款額度建議，提交住房公積金管理委員會(以下簡稱管委會)審議，經市人民政府審批后，按程序報上級住房城鄉建設、財政和人民銀行批準。

??? 第四條 項目貸款必須專款專用，嚴禁用于商品住房開發和城市基礎設施建設、棚戶區拆遷等其他用途。

??? 第五條 公積金中心應在人民銀行規定的承辦住房公積金業務的商業銀行范圍內，選擇辦理項目貸款業務的受委托銀行(以下簡稱受委托銀行) ，報管委會審議確定。公積金中心應與受委托銀行簽訂委托協議，明確雙方權利、義務和責任。每個試點項目只能確定一家受委托銀行。

??? 第六條 項目貸款風險由公積金中心承擔。公積金中心應明確專門機構、配備專職人員，建立項目貸款風險管理制度、崗位制衡制度、績效考核和責任追究制度，對項目貸款實行全程封閉管理。全面了解試點項目和項目貸款的借款人(以下簡稱借款人)信息，加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險。

??? 第七條 公積金中心與受委托銀行通過住房城鄉建設部建設項目貸款業務運行平臺(以下簡稱業務運行平臺) 和項目貸款運行監管系統(以下簡稱運行監管系統)進行項目貸款操作和管理;試點項目信息、項目貸款業務信息和資金操作信息要與業務運行平臺同步反映到運行監管系統;自覺接受部省兩級住房城鄉建設、財政、人民銀行等部門的監管。

??? 第二章??貸款期限、利率和規模

??? 第八條 經濟適用住房和列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房試點項目，貸款期限最長不超過3 年；政府投資的公共租賃住房試點項目，貸款期限最長不超過10年。項目貸款到期后，貸款本息必須全額收回。

??? 第九條 項目貸款利率按照5年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10% 執行，并隨個人住房公積金貸款利率變動作相應調整。

??? 第十條 項目貸款實行年度計劃管理。項目貸款規模應納入年度住房公積金歸集使用財務收支計劃，不得超計劃、超規模發放項目貸款。
　　
??? 公積金中心必須優先保證繳存職工提取和個人住房貸款，留足備付準備金后，可將50% 以內的住房公積金結余資金用于發放項目貸款。其中，政府投資的公共租賃住房試點項目貸款規模要適度控制，每年應還款額不得高于上年度住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的余額。

??? 第三章? 貸款受理、評審和審批

??? 第十一條 公積金中心應要求借款人提供書面申請材料，借款人應按照誠實信用原則，保證材料真實、完整和有效。

??? 第十二條 借款人和試點項目符合下列條件的，公積金中心可以受理:
　　
??? （一）借款人產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況和信用良好，無不良記錄，核心管理人員素質較高。
　　
??? （二）經濟適用住房和列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房試點項目貸款，借款人是政府非營利性的專門機構或通過招標確定的房地產開發企業。政府投資的公共租賃住房試點項目貸款，借款人是政府非營利性的專門機構。
　　
??? （三）房地產開發企業作為借款人的，應具備相應的房地產開發資質，實收資本不低于人民幣1000萬元，具有按期償還貸款本息的能力，項目資本金不低于項目總投資的20%。
　　
??? （四）項目貸款原則上不與商業銀行貸款組合。
　　
??? （五）試點項目已列入保障性住房規劃或當地經濟適用住房等住房年度建設計劃和土地供應計劃，已取得《建設用地規劃許可證》和當地政府有關部門出具的同意發放《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的承諾文件。
　　
??? （六）城市棚戶區改造安置用房試點項目，必須落實抵押物和拆遷補償資金。
　　
??? （七）市人民政府已明確項目貸款還款來源，并以在建項目、房產或土地使用權足額抵押;房地產開發企業作為借款人的，試點項目的抵押率不高于80%。
　　
??? （八）試點項目選址合理，居民生活條件便利，建設標準、供應對象符合政策規定，規劃設計符合法律法規和節能省地環保標準。
　　
??? （九）有關法律、法規和政策規定的其他條件。

??? 第十三條 公積金中心應對借款人、試點項目和抵押物進行貸前調查。調查內容包括:
　　
??? （一）借款人情況。
　　
??? （二）試點項目情況。
　　
??? （三）貸款抵押擔保情況。
　　
??? （四）需要調查的其他內容。

??? 第十四條 公積金中心應對試點項目進行嚴格評審，形成項目評審報告。項目評審報告應包括項目狀況、投資估算、銷售或租賃預測、償債能力分析等內容。公積金中心應要求借款人提供有關資料。

??? 第十五條 公積金中心應對借款人擬用于抵押擔保的在建項目、房產或土地使用權進行評價，形成抵押評審報告，確保足額抵押。

??? 第十六條 公積金中心應將項目評審報告和抵押評審報告書面征求同級財政部門同意，提交管委會審議通過后，報市人民政府批準。

??? 第四章? 合同簽訂

??? 第十七條 公積金中心應與受委托銀行和借款人簽訂書面借款、抵押等相關合同。合同內容應明確、有效、完整，并反映在運行監管系統中。

??? 第十八條 公積金中心和受委托銀行應要求借款人在借款合同中對與貸款相關的內容作出承諾，主要包括:試點項目及其借款事項符合法律法規的要求;及時向公積金中心提供完整、真實、有效的材料;配合公積金中心對貸款資金和試點項目的相關檢查;發生影響其償債能力的重大不利事項及時通知公積金中心;進行分立、股權轉讓、對外投資、轉制、實質性增加債務等重大事項前須征得公積金中心同意。

??? 第十九條 借款合同中應約定，出現借款人未按約定用途使用貸款、未遵守承諾事項、申請貸款文件信息與事實不符、突破約定的財務指標約束等情形時，借款人應承擔違約責任，以及公積金中心可以采取的措施。

??? 第二十條 公積金中心或受委托銀行應與借款人按照抵押合同約定，辦理抵押登記手續。

??? 第二十一條 借款、抵押等合同簽訂后，公積金中心送同級財政部門留存合同復印件備查。

??? 第五章? 貸款發放與回收

??? 第二十二條 公積金中心對項目貸款實行全程封閉管理。公積金中心應與受委托銀行和借款人簽訂封閉管理協議。借款人須在公積金中心確定的受委托銀行設立項目貸款資金監管賬戶(以下簡稱資金監管賬戶)，項目貸款資金、項目銷售收入和經同級財政部門批準并通過預算撥付用于歸還貸款的公共租賃住房租金收入，全部存入該賬戶。每個試點項目只能開立一個資金監管賬戶。

??? 第二十三條 公積金中心應在借款人項目資本金按計劃到位，并已辦理抵押登記手續后，根據風險狀況、工程進度、資金使用情況及資金使用計劃，向受委托銀行簽發委托發放貸款通知;受委托銀行確認項目貸款相關信息真實完整并在運行監管系統中反映后，才能將項目貸款資金劃入相應的資金監管賬戶。

??? 第二十四條 公積金中心委托受委托銀行發放項目貸款時，試點項目必須取得《建設用地規劃許可證》和當地政府有關部門出具的同意發放《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的承諾文件。

??? 第二十五條 公積金中心應要求借款人按照合同約定的期限和方式歸還貸款本金和利息。

??? 第二十六條 經濟適用住房和列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房試點項目貸款，應以項目銷售收入及借款人其他收入和資金作為還款來源。借款人不能按期償還貸款的，應當在保障經濟適用住房買受人和棚戶區改造安置戶合法權益前提下，依法處置抵押資產償還貸款;處置抵押物不足償還的，由市人民政府妥善處理，確保償還貸款本息。
　　
??? 政府投資的公共租賃住房試點項目貸款，應以租金收入及其他資金作為還款來源。不能按期償還貸款的，由市人民政府列入本級財政預算，負責落實償還貸款本息。

??? 第六章? 貸后管理
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??? 第二十七條 公積金中心應要求借款人定期提供試點項目建設進度、項目貸款使用、項目銷售和租賃等方面的信息以及財務會計報表等有關資料。

??? 第二十八條 公積金中心應建立貸后檢查、分析、評價、預警制度，動態監測貸款風險。

??? 第二十九條 公積金中心應對借款人信用狀況、項目建設情況、項目銷售或租賃情況、貸款擔保變動情況等進行檢查和分析。出現可能影響貸款安全的不利情形時，公積金中心應對貸款風險進行重新評價并進行必要的調整。

??? 第三十條 公積金中心應建立項目貸款封閉管理臺賬，確保業務數據和財務數據一致。資金監管賬戶的支付內容應在公積金中心有明細備案。受委托銀行應對資金監管賬戶的資金實施逐筆結算;確認資金支付相關信息真實完整并在運行監管系統中反映后，才能撥付資金。

??? 第三十一條 公積金中心應做好合同履約情況跟蹤及貸款催收工作，督促借款人按期歸還貸款本金和利息。

??? 第三十二條 公積金中心應建立試點項目和項目貸款檔案管理制度，對試點項目和項目貸款過程中有關資料歸檔管理。

??? 第三十三條 公積金中心應建立試點項目管理臺賬，詳細記載試點項目審批、建設、抵押、銷售、租賃、資金回收等信息。屬于公共租賃住房試點項目的，還應建立資產臺賬，保證實物資產、臺賬和資金賬之間賬賬相符、賬實相符。

??? 第三十四條 受委托銀行應將有關項目資本金到位、項目貸款發放、資金監管賬戶支付、銷售和租賃資金回款、項目貸款回收、抵押資產處置的資金操作等信息，向公積金中心和運行監管系統實時反饋。

??? 第七章? 監督管理

??? 第三十五條 公積金中心應在市人民政府批準之日起30日內，將項目評審報告和抵押評審報告報上級住房公積金監管部門并反映到運行監管系統。

??? 第三十六條 公積金中心應每年將住房公積金繳存、提取、個人貸款、備付準備金、結余資金和下年度使用計劃以及項目貸款總額、余額、期限、下年度貸款計劃，送同級財政部門和人民銀行，報上級住房公積金監管部門備案。

??? 第三十七條 住房公積金管理委員會要認真履行職責，加強協調，及時研究解決保障性住房貸款工作重大事項。公積金管理中心要嚴格控制保障性住房貸款供應對象，完善申請、審核、制度，加強貸后動態管理。房產管理部門要及時公報保障性住房的建設購買、開發單位、建設成本、供應對象等內容，在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入家庭，優先購買保障性住房。住房城鄉建設、發展改革、監察、財政、審計、人民銀行、銀監局等部門要各司其職，各負其責，密切配合，切實加強對保障性住房貸款監督檢查。

??? 第三十八條 對在保障性住房貸款工作中出現的違法違紀問題，監察、審計部門要依據有關規定，嚴肅追究有關領導和人員的責任；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。

??? 第八章? 附? 則

??? 第三十九條 本實施方案由市住房公積金管理中心負責解釋。

??? 第四十條 本實施方案自發布之日實行。

???????????? 漢中市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施方案

??? 根據國務院《住房公積金管理條例》（國務院令第262號），和住房城鄉建設部等七部門《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》（建金〔2009〕160號）精神，為加快保障性住房建設，拓寬建設資金來源，提高住房公積金使用效率，規范、有序地開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作，確保貸款資金安全，市政府結合實際，制訂如下實施方案。

??? 一、工作目標和基本原則
　　
??? （一）工作目標。在確保住房公積金資金安全的前提下，充分發揮住房公積金對保障性住房建設的支持作用，提高住房公積金使用效率，拓寬保障性住房建設資金籌集渠道，加快解決包括繳存職工在內的城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現住有所居目標。
　　
??? （二）基本原則。一是?？顚Ｓ谩栏窨刂瀑J款用途，實行專款專用；二是封閉管理。規范貸款審批程序，貸款資金實行封閉管理；三是防范風險。加強風險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權益。
　　
??? 二、貸款發放范圍和對象
　　
??? （一）貸款范圍。政府投資的公共租賃住房、經濟適用住房。

??? （二）貸款對象。利用住房公積金發放政府投資的公共租賃住房項目建設貸款、經濟適用房項目建設貸款，借款人必須是政府非營利性的專門機構或通過招標確定的房地產開發企業。
　　
??? 三、貸款資金安排和貸款年限、貸款利率
　　
??? （一）貸款資金安排。根據住房城鄉建設部等七部門《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》（建金〔2009〕160號）要求，為保障住房公積金繳存職工的合法權益，在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可以將50%以內的住房公積金結余資金用于保障性住房建設貸款。

??? （二）貸款年限。利用住房公積金發放政府投資的公共租賃住房建設貸款，貸款期限最長不超過10年；利用住房公積金發放經濟適用房項目建設貸款，貸款期限最長不超過3年。

??? （三）貸款利率。按照5年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，并隨個人住房公積金貸款利率變動相應調整。
　　
??? 四、借款人和貸款項目評估
　　
??? （一）借款人條件：
　　
??? 1借款人應具備相應的《房地產開發資質等級證書》。
　　
??? 2經年檢合格有效的《企業法人營業執照》、《組織機構代碼證書》、《稅務登記證書》、貸款卡（證）。
　　
??? 3借款人及其主要控股股東的經營管理正常、財務管理完善，財務狀況健康，償債能力較強，企業信譽良好，信用檔案無不良記錄，綜合風險較低。
　　
??? 4借款人近3年以來的項目開發量、銷售量、項目竣工及時率、合格率、銷售率不低于同行業平均水平。
　　
??? 5開發和銷售能力在同行業中具有相當的競爭能力，且自有資金不得低于項目總投資的20%。
　　
??? 6市住房公積金管理中心（以下簡稱市公積金管理中心）認為應具備的其他條件。
　　
??? （二）項目要求。申請住房公積金貸款的項目，應當符合以下條件：
　　
??? 1列入我市保障性住房年度建設計劃和土地供應計劃。
　　
??? 2取得市政府有關部門的立項批復文件。
　　
??? 3取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。
　　
??? 4項目選址合理，居民生活條件便利，建設標準、供應對象、開工條件符合保障性住房建設政策要求。
　　
??? 5市公積金管理中心認為應具備的其他條件。
　　
??? （三）項目評審。市住房公積金管理委員會授權，成立市住房公積金項目貸款評審領導小組。由市公積金管理中心牽頭，對住房公積金貸款項目嚴格評審，評審工作應邀請相關專家參加，形成項目評審報告和抵押評審報告。評審主要內容包括：
　　
??? 1對貸款項目的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的真實性、有效性進行審查。
　　
??? 2對建設項目是否經投資主管部門批準進行審查。
　　
??? 3對借款人的資質、營業證照和公司運營狀況、主要股東情況及有關財務資料進行審查。
　　
??? 4對可行性研究報告中的工程建設狀況、建設條件、實施進程、設計、施工、監理情況、環境保護條件、項目投資估算、銷售或租賃預測分析、償債能力分析等進行審查和綜合論證。
　　
??? 五、貸款審批和發放
　　
??? （一）貸款審批。市公積金管理中心將項目評審報告和抵押評審報告提交市住房公積金管理委員會進行審議，報市政府審批。

??? （二）協議簽訂。對經市政府批準符合貸款要求的項目，市公積金管理中心應與借款人簽訂《項目貸款合作協議》及《項目貸款資金封閉管理合作協議》。在《協議》中借款人應承諾：貸款資金只能用于貸款項目的開發建設；在市公積金管理中心指定的銀行開設項目資金專戶并接受市公積金管理中心和市住管局的監督。

??? （三）貸款發放。市公積金管理中心與借款人、受委托銀行簽訂貸款合同、抵押合同，受委托銀行辦理有關貸款手續。借款人要按月提供項目建設進度表、資金使用情況表和主要材料購置情況表，由市公積金管理中心根據風險狀況，按照工程進度委托銀行發放貸款。
　　
??? 六、貸后管理
　　
??? （一）資金監管。
　　
??? 1住房公積金貸款必須定向用于已審批的保障性住房建設項目，嚴禁挪作他用。貸款投放節奏要與企業實際資金需求相匹配，確保資金投放符合項目實際開發需要。對于分期滾動開發的項目，在尚未還清上一期項目貸款的情況下，市公積金管理中心要求開發企業必須將貸款資金歸還后，方可用于下一期項目的開發建設。
　　
??? 2市公積金管理中心應根據封閉管理賬戶資金支付審批、付款情況及賬戶資金歸集情況，建立貸款項目封閉管理賬戶資金收支臺賬，記錄封閉賬戶資金支付及資金歸集的時間、金額、用途、審核依據、審核人等情況。
　　
??? 3市公積金管理中心在封閉管理過程中，如發現借款人未按約定使用或歸集建設和銷售資金、借款人或貸款項目出現重大經營風險的情形，應及時采取措施，保全貸款資金。
　　
??? （二）賬戶管理。
　　
??? 1設立專戶。借款人應按貸款所支持的項目在市公積金管理中心指定銀行開設項目資金專用存款、還款（監管）賬戶。存款、還款賬戶用于核算項目總投資20%以上的資本金、項目貸款資金、項目銷售收入和經同級政府部門批準并通過預算撥付用于歸還貸款的公共租賃住房租金收入，并將全部收入存入該賬戶，同時核算貸款項目銷售資金按比例用于償還貸款本息的資金。
　　
??? 2專人管理。貸款發放后，市公積金管理中心建立貸后跟蹤管理制度，指派專人對該項目建設資金、銷售資金的歸集和支用、租賃資金回款、貸款的償還等情況進行審核、監管。
　　
??? 3封閉管理。市公積金管理中心和受托銀行對上述資金流動實行全封閉管理，如發現項目銷售資金未進入監管賬戶，市住管局要停止備案以及房屋產權登記等銷售手續。
　　
??? 4預（銷）售收入。在項目銷售階段，封閉賬戶內的資金可用于未完工項目的開發建設以及歸還項目貸款本息。預（銷）售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等項目預（銷）售收入。

??? （三）項目跟蹤管理。建立項目跟蹤回訪制度，對項目開發實行全過程跟蹤。市住管局、市財政局、市監察局、中國人民銀行漢中市中心支行、市公積金管理中心加強對工程建設全程監管，建設、設計、招標代理、施工、監理單位嚴格按照國家規范標準進行工作，確保房屋質量和安全。在項目開發建設期間，要重點關注開發商是否拖欠建筑施工單位工程款。在項目銷售期間，應查看銷售現場，查驗實際銷售進度與房地產開發企業提供的銷售進度報表是否相符，房地產管理部門應及時提供開發商的銷售備案登記情況。市公積金管理中心每月要進行一次回訪。
　　
??? （四）財務管理。嚴格執行財政部、住房城鄉建設部聯合制定的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的財務管理辦法》（財綜〔2010〕12號）文件，以及財政部制定的相關會計核算方法等規定，切實保證項目財務收支的合法性、真實性。

??? （五）風險管理。
　　
??? 1在發放項目貸款前，借款人必須以可變現的在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押。抵押率不高于80%。
　　
??? 2貸款項目竣工并開始銷售后，在保證項目建設正常需要的前提下，銷售收入應用于償還項目貸款。市公積金管理中心協同抵押部門根據房屋銷售情況，在銷售款轉入資金監管專戶的前提下，按照還款部分與貸款金額的比例釋放相應數量的抵押物，同時應保證項目貸款余額與剩余的抵押物評估價值比例不高于原批準貸款抵押率。貸款項目銷售率達到80%時，市公積金管理中心應要求借款人歸還全部貸款本息。如借款人不能按時歸還貸款本息，由市住管局控制其不得繼續銷售。
　　
??? 3住房公積金貸款風險由市公積金管理中心承擔。市住房公積金管理中心要加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險。利用住房公積金貸款建設經濟適用房項目，借款人不能按期償還貸款的，應當在充分保障經濟適用房買受人合法權益的前提下，依法處置抵押資產償還貸款；處置后仍不能償還的，由市政府妥善處理，確保按時償還貸款本息。政府投資的公共租賃住房建成后，不能按期償還貸款的，由市政府列入本級財政預算，負責落實償還資金。
　　
??? 七、工作保障措施
　　
??? （一）加強組織領導，強化部門配合。為保證工作順利開展，成立市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設領導小組，市政府分管領導任組長，市發展改革委、市監察局、市財政局、市城規局、市住管局、市審計局、人民銀行漢中市中心支行、漢中銀監分局、市公積金管理中心等單位為成員單位。領導小組辦公室設在市公積金管理中心，負責承辦試點工作的具體業務。領導小組實行例會制度，開展項目評審、項目實施，協調有關事項。

??? （二）明確部門職責，完善協作機制。市財政局負責試點工作經費的保障工作；市住管局負責保障性住房建設規劃和年度投資計劃工作及供應對象的申請、審核、輪候、復核及動態管理，嚴格把關，確保在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工優先購買；市發展改革委負責項目實施方案的審查及立項批復工作；市城規局負責工程質量監督工作；市審計局負責試點工作的審計監督工作；人民銀行漢中市中心支行和漢中銀監分局分別在職責范圍內負責借款人監管賬戶在銀行設立和使用情況的監管工作；市監察局負責試點工作中違法違紀行為的監督監察工作，對試點工作中出現的違規、違紀行為由監察部門依據有關規定，嚴肅追究有關領導和人員的責任，構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任；市公積金管理中心負責項目的貸款發放、工程監管、資金核算工作。其他各有關部門要密切配合，定期通報項目貸款的運行情況，共同推動我市保障性住房建設工作的有序進行。

??? （三）嚴格規定要求，確保順利實施。市政府各有關部門要依據方案要求，嚴格審查開發單位相關資質證書的真實性、借款人與受益對象的合法性，嚴格把關施工建設的規范性，科學論證貸款項目的合理性，嚴密監督貸款審批程序的合規性，密切關注貸款發放的安全性，確保資金回籠的及時性，以保障資金的保值增值與試點工作的順利開展。

??? （四）實施陽光操作，強化社會監督。市政府相關部門應及時公布試點建設的工程項目、規模和施工進度；公示開發單位、建設成本和供應對象，同時建立公開舉報制度，廣泛接受社會和群眾監督。對試點工作中出現的新情況和新問題積極探索解決問題的有效辦法。