首次登記是指不動產權利第一次登記。商品房所有權首次登記是指開發企業將合法建造的商品房依法申請登記在自己名下，俗稱“辦大證”。商品房所有權轉移登記是指首次登記完成后，開發企業和購房人依據已網簽備案的買賣合同將房屋申請登記在購房人名下，俗稱“分小證”。商品房辦證需要開發企業和購房人共同申請，提交的材料有：不動產登記申請書、購房人身份證明材料、經網簽備案的商品房買賣合同和完稅憑證。

需要注意的是，購房人僅有認購協議、定金收條、收款收據、轉賬記錄等各種依據，并無與開發企業簽訂的《商品房買賣合同》，需要住建部門為項目開發主體辦理商品房現售手續，完善買賣雙方的購房合同，進而為隨后的轉移登記提交法定要件。開發項目存在土地查封或抵押、在建工程抵押尚未解封或注銷的，開發企業應先行處理完畢解封、抵押注銷相關事宜后，再辦理商品房所有權轉移登記。

為化解開發企業不積極配合購房人辦證引發的“辦證難”問題，2022年1月，西安市自然資源和規劃局推出“購房人自行申請辦理商品房所有權轉移登記”的優化措施。在開發企業申請辦理首次登記時，一并向登記機構提交轉移登記的申請書和承諾書，經項目公示后，購房人便可自行辦證。截至目前，西安市符合自行辦證的項目已公示30批次，共計579個，為群眾辦證近10萬本。（記者：李欣澤 通訊員：趙剛）