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新中國成立75年來，全省房地產業實現了從無到有，從有到優的躍進，從遮風擋雨到寬敞舒適，從單一的自住功能到環境、教育、醫療等多功能一體化的實現，大大提高了城鄉居民的居住條件，讓老百姓從有所住到住得優。房地產業的蓬勃發展也促進了國民經濟的發展，拉動全省經濟的增長，尤其是2004年之后，全省商品房進入快速發展階段，帶動建筑、家裝、家居等一系列產業，對經濟的促進作用日漸明顯。

一、房地產市場發展歷程回顧

1980年，鄧小平同志提出“出售公房，調整租金，提倡建議個人建房買房”的設想，第一次把房子定義為商品。由此開始，中國房地產正式成為了一個產業，開始了緩慢的種子發芽階段。1993年前我省城鎮居民以自建房和單位福利房為主，房地產業尚處在探索階段，1992年全面啟動房改，全面推行住房公積金制度。1993通過實施國家安居工程建立了經濟適用住房的基本政策，同時推動了商品住房開發交易的不斷發展。1994年我國實施“分稅制”改革，地方政府為了增加預算外收入，通過出讓土地使用權獲取收入，為房地產業的發展提供了重要的制度基礎。1998年國務院出臺城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，城鎮居民家庭住房開始實行市場化，全省房地產業才開始步入正式發展階段，大致可以分成五個階段，分別是：孕育成長期、快速發展繁榮期、調整相對穩定期、穩預期調結構階段和探索新模式期。

孕育成長階段（1998年—2003年）：1998年國務院出臺《關于進一深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，我省停止福利住房分配制度，開始實行城鎮居民家庭住房市場化，到2000年逐步實現住房商品化、社會化。在這個階段，商品住宅市場剛開始形成，房地產投資和銷售增長很快，此時住房消費需求主要是以自住為主，房價相對比較平穩。商品住宅在解決城鎮居民家庭住房中的占比并不高，2003年僅達到了6.8%，主要是商品住宅市場化的孕育期，社會對市場化分配住房處于認識和適應階段，也是住宅逐步走向市場化的階段。

快速發展繁榮階段（2004年—2011年）：2004年以后全省商品住宅市場進入了快速發展階段，房地產開發投資年平均以34.2%的速度高速增長，到2011年全省的房地產住宅投資已經超過千億，商品住宅的銷售面積達到2874.51萬平方米，以29.4%的年平均速度快速增長。伴隨著投資、商品住宅銷售規?？焖僭鲩L的同時，房價也快速的上漲，這8年間，商品住宅平均價格從1395元/平方米上升到4705元/平方米，平均每年以16.7%的速度增長，高于城鎮居民人均可支配收入年平均13.6%的增速。2008年為了應對次貸危機，國家出臺了系列宏觀經濟刺激和調控政策，抑制性的房地產調控政策出現了“松綁”，需求再次集中爆發，房價在2011年的增速達到了較高水平，同比增長28.3%，至此房地產市場需求達到了鼎盛時期。

調整相對穩定階段（2012年至2016年）：2012年到2016年房地產商品房住宅年平均投資1772億元，年平均增長速度只有6.7%；商品住宅的年平均銷售面積2786萬平方米，年平均增長4.5%；商品住宅平均價格5264元/平方米，年平均增長2.3%，遠低于城鎮居民平均可支配收入年平均8.2%的增長速度。隨著商品住宅市場規模擴大，2016年城鎮居民家庭中有31.1%是通過購買商品房解決住房問題。房地產業發展到相當大的規模，房地產開發投資和銷售面積增長速度都在減緩，房價增長緩慢甚至出現下降，投資及投機性需求迅速縮減，主要以自住型需求為主，房地產市場出現調整相對穩定狀態。

穩預期調結構階段(2017年至2020年)：西安市在人才引進政策、區域大發展理念、房價價格凹地效應、安置貨幣化等多重作用下，房地產開發規模急劇擴大，多地區房地產市場再次進入炙熱階段。2017年到2020年全省房地產開發投資年平均增長10.4%，商品住宅平均價格從5264元/平方米上升到8798元/平方米，房價上漲過快，銷售面積增速在逐步放緩，以商品房為主的住房市場已經不能滿足人們的居住要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩預期，調結構，已經成為房地產的發展方向。

探索新模式階段（2021年至今）：2021以來，中央先后出臺“三道紅線”“貸款集中度管理”等一系列房地產行業去金融化的配套政策，我省房地產市場進入了持續的調整期，銷售需求不足、房企風險加大、金融機構融資謹慎等因素導致了房地產市場的下行，但市場的基本需求依然存在，城市居民對居住面積及住房品質提升的需求不斷增強，推進房地產發展模式轉型。在此期間，政府不斷的完善住房保障體系，加強對房地產行業的環保監管，推動綠色建筑和低碳生態城市的發展。

二、房地產業的發展對提升居民生活幸福感作用明顯

新中國成立以來，全省商品房建設規模逐步擴大，居民人均住房建筑面積穩步增加，住房結構得到極大優化，居住環境和品質不斷提升。住房事關民生福祉，為了更好增進民生福祉，提高人民生活品質，省委、省政府堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

一是商品房建設規模逐步擴大。全省從開始實行住房市場化以來，商品房建設規模逐步擴大，房地產完成投資從1994年18億元增加到2023年2943億元，增加163倍；商品房銷售面積和住宅銷售面積從1994年65萬平方米和55萬平方米增加到2711萬平方米和2446萬平方米，分別增加41倍和43倍。

二是人均住房面積快速增加。新中國成立初期，一家三代人擠在一個房子里的現象屢見不鮮，隨著經濟發展，人均住房面積不斷增加，2022年，全省城鎮居民和農村人均居住面積分別達到39.2平方米和47.7平方米，是1981年的7倍和5倍，大大提高了居民生活幸福感。

三是住房結構逐年優化。新中國成立初期，居民住房為土坯草屋居為主，且多散布于后街小巷；60、70年代，居民用房由草房變瓦房、樓房，由土木結構轉向磚木結構、磚混結構演變；80、90年代起，規?；淖≌^相繼建成；2000年以來，住房由多層向高層發展，小高層、高層住宅如雨后春筍般涌現，城市里高樓林立，郊區施工現場隨處可見。2022年城鎮居民居住鋼筋混凝土和磚混材料建設的住宅占97.9%，竹草土坯結構已經沒有人居??；二居室以上和單棟樓房和平房占所有居住樣式的96.2%，一居室和筒子樓或連片平房占3.8%，城鎮家庭住房結構不斷優化。

四是住宅品質明顯增強。2000年以來，住宅小區綜合品質不斷增強，道路、環境、綠化、景觀、教育、醫療及文化娛樂等各種配套設施日益完善，新建住宅小區物業管理幾乎全覆蓋，規范化、人性化、智能化的物業服務全面展開。同時，居住的硬件設施日益健全，2022年全省城鎮有管道供水入戶的家庭達97.3%，有水沖式衛生廁所的占90.1%，有供暖的占97.9%，農村97.5%以上的家庭擁有自有住房，人均住宅建筑面積已經達到47.7平方米，92.7%的家庭居住的是單棟樓房或平房，磚混和鋼筋混凝土機構的房屋占83.6%，水沖式衛生廁所的房屋占52%，生態、文明、現代的居住小區不斷涌現，居住需求已經從剛性需求開始向改善型過渡。

五是城鄉居住條件顯著改善。全省城市路網、橋梁、自來水以及污水處理、路燈等市政基礎設施日趨完善，公共交通、天然氣、垃圾處理、公廁等現代化的公用設施逐步到位，鄉村圍繞“環境整潔、設施齊備、生態良好、服務完善、鄉風文明”的要求，著力推進改善農村人居環境，村內道路、綠化亮化等工程建設力度大，2022年，全省城鎮和農村居民宅外道路是水泥或柏油路面分別達到97.5%和81.8%，城鄉居民生產、生活條件顯著改善。

六是住房保障和供應體系不斷完善。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立符合省情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，初步構建了以公共租賃住房、共有產權住房、棚改回遷安置住房、社會租賃住房、商品住房為支撐的住房保障和供應體系。截至“十三五”末，全省累計分配入住各類保障性住房145.35萬套，其中保障新市民住房困難家庭31.22萬戶、中等以下收入家庭70.49萬戶、低收入家庭28.83萬戶、低保家庭14.8萬戶，有效解決和改善了中低收入群體的住房困難問題。

三、房地產業的蓬勃發展有力帶動經濟增長

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，不僅直接帶動了建筑、鋼鐵、水泥、家裝、家電等多個相關行業的發展，還通過其對固定資產投資的拉動作用，間接促進了整體經濟的增長。

一是房地產帶動就業。房地產業的發展創造了大量就業機會，有力促進了城鄉居民就業。全省房地產業和建筑業從業人員從1993年的83.9萬達到2022年的205萬人左右，占到全部從業人數的10%。房地產業的發展給全省提供了更多的就業崗位，除了和房地產開發、建設直接相關人員，同時關聯和帶動建材、運輸、家電、裝飾、中介和物業管理等幾十個上下游產業的發展，對于直接帶動相關行業發展和增加就業崗位意義重大。

二是房地產拉動固定資產投資增長。房地產業投資在全省固定資產投資的中的作用越來越重要，對全省經濟的拉動越來越大。改革開放以來，全省房地產完成投資從1994年的18億元增長到2023年的2943億元，以年均20%的速度增長，占固定資產投資的比重保持在20%左右，房地產投資成為固定資產投資的重要組成部分。2023年，全省房地產業增加值達到1643億元，分別占全省GDP和第三產業增加值的4.9%和10.9%，與房地產建設生產、房地產開發緊密相關的建筑業實現增加值2655億元，房地產業和建筑業增加值占全省GDP達到13.6%，成為全省經濟的支柱產業。

當前，我省房地產市場正在調整轉型，將適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，“市場+保障”的住房供應體系將會進一步完善，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，兩者平衡發展，促進我省房地產業的健康發展。

新中國成立75周年，人民生活發生了翻天覆地的巨大變化，在住房制度改革的推動下，一方面 ， 城市建設迅速加快 ， 促進經濟社會持續發展；另一方面 ，人民的居住空間和生活方式發生了巨大變化 ，居住條件不斷改善。未來，房地產業將繼續實現全省城鄉居民從住有所居，到居有所宜的安居夢。