——新中國成立70周年陜西經濟社會發展成就系列報告之六

　　新中國成立70年來，全省房地產市場蓬勃發展，房地產業成就矚目，城鄉建設日新月異，人民群眾居住條件出現了翻天覆地的變化，住房從能擋風雨的基本形式擴大到環境、教育、醫療等多功能一體化社區形式；住宅從最初的自建自住為主發展成商品住宅、保障住宅、公租住宅、租購并舉住宅等形式多樣化的供給方式。城鄉居民住房從草房變瓦房，平房變樓房，磚木變鋼混，從陋巷危房到高樓華宇，無不折射出陜西住房及房地產業厚重的建設史和發展史。

　　一、房地產市場發展歷史回顧

　　新中國成立初到1993年前全省城鎮居民以自建房和單位福利房為主，房地產業尚處在探索階段，1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動，公有住房出售工作快速推進，住房公積金制度加快建立，通過實施國家安居工程建立了經濟適用住房的基本政策，同時推動了商品住房開發交易的不斷發展，商品房初期經歷了急劇快速發展，在宏觀調控下低迷的迷茫階段。1997年，我國經濟發展面臨突出問題：亞洲金融危機爆發，國內需求不足，經濟增速下降。保持國民經濟持續平穩健康發展，迫切需要培育新的經濟增長點?？v觀世界各國經濟增長的經驗，住宅建設具有產業關聯度高、對投資和消費帶動效應明顯的特征。同時，從國內情況看，經過多年的改革開放和經濟發展，我國城鎮居民的住房支付能力明顯提高，改善住房的愿望較為迫切。1998年國務院出臺城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，城鎮居民家庭住房開始實行市場化，全省房地產業才開始步入正式發展階段，大致可以分成四個階段，分別是：孕育成長期、快速發展繁榮期、調整相對穩定期和危機與發展并存期。

　　孕育成長階段（1998年-2003年）：從1998年國務院出臺城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，開始城鎮居民家庭住房實行市場化，到2000年逐步形成住房分配的市場化體系。這階段房地產開發投資不斷加快，到2003年，房地產住宅投資規模達到123.69億元，每年平均以29.6%的速度增長，同時商品住宅銷售面積533.4萬平方米，年平均增長26%，商品住宅的均價從1199元/平方米上升到2003年的1395元/平方米，年平均增速3.1%。在這個階段，商品住宅市場剛開始形成，房地產投資和銷售增長很快，此時消費需求主要是以自住為主，房價相對比較平穩。商品住宅在解決城鎮居民家庭住房中的占比并不高，2003年僅達到了6.8%，主要是商品住宅市場化的孕育期，社會對市場化分配住房處于認識和適應階段，也是商品住宅市場逐步走向市場化的階段。

　　快速發展繁榮階段（2004年-2011年）：2004年以后全省商品住宅市場進入了快速發展階段，房地產開發投資年平均以34.2%的速度高速增長，到2011年全省的房地產住宅投資已經超過千億，商品住宅的銷售面積2874.51萬平方米，以29.4%年的平均速度增長。伴隨著投資、商品住宅銷售規?？焖僭鲩L的同時，房價也快速的上漲，這8年間，商品住宅平均價格從1395元/平方米上升到4705元/平方米，平均每年以16.7%的速度增長，高于城鎮居民人均可支配收入的平均增速13.6%?？焖僭鲩L的房價迫使人們加快購房的步伐，除了自住型需求外，同時吸引了大量投資和投機需求。由于商品住宅價格的過快增長，快速的壯大了房地產市場的需求，頻頻掀起購房熱潮，國家出臺房市的調控政策，房價得到暫時性抑制，房市回歸平靜，2008年為了應對次貸危機，國家出臺了系列宏觀經濟刺激和調控政策，抑制性的房地產調控政策出現了“松綁”，需求再次集中爆發，房價在2011年的增速達到了較高水平，同比增長28.3%，至此房地產市場需求達到了鼎盛時期。

　　調整相對穩定階段（2012年至2016年）：2012年到2016年房地產商品房住宅年平均投資1772億元，平均年增長速度只有6.7%；商品住宅的年平均銷售面積2786萬平方米，平均年增長4.5%；商品住宅平均價格5264元/平方米，年平均增長2.3%，遠低于城鎮居民平均可支配收入的平均增長速度8.2%。隨著商品住宅市場規模擴大，2016年城鎮居民家庭中有31.1%是通過購買商品房解決住房問題。房地產發展到相當大的規模，房地產開發投資和銷售面積增長速度都在減緩，房價增長緩慢甚至出現負增長，投資及投機性需求迅速縮減，主要以自住型需求為主，房地產市場出現調整相對穩定狀態。

　　穩預期調結構階段(2017年以后)：2017年西安市在人才引進政策、區域大發展理念、房價價格凹地效應、安置貨幣化等多重作用下，相對平穩的房地產市場，剛性需求、改善型需求和投資性需求全方位爆發，以西安市為起點，向周圍城市輻射，多地區房地產市場再次進入炙熱階段，房地產開發規模急劇擴大，銷售面積快速增長，房價上漲過快。以商品房為主的住房市場已經不能滿足人們的居住要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩預期，調結構，已經成為房地產的發展方向。

　　二、房地產業的發展對改善居民居住條件作用明顯

　　習近平總書記在十九大上提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，再次定義了房地產業的基本功能最重要的是改善和滿足居民的居住條件，新中國成立以來，全省居民人均住房建筑面積穩步增加，居住環境和質量逐年提升，住房條件得到極大改善，建立了健全和完善住房保障體系，加快發展多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　一是商品房建設規模逐步擴大。全省從開始實行住房市場化以來，商品房建設規模逐步擴大，房地產完成投資從1994年18億元增加到2018年3535億元，增加196倍；商品房銷售面積和住宅銷售面積從1994年65萬平方米和55萬平方米增加到4119萬平方米和3545萬平方米，分別增加45倍和46倍，施工面積增加了43倍。為全省居民提供了商品房3.9億平方米，住宅3.6億平方米。2018年全省居民住房是商品房的占20.8%，城鎮居民住房是商品房的占38.2%。

　　二是人均住房面積快速增加。2018年，全省城鎮居民和農村人均居住面積分別是38.2平方米和41.5平方米，是1981年的7倍和4倍。

　　三是住房結構逐年改觀。新中國成立初期，居民住房為土坯草屋居為主，且多散布于后街小巷；60、70年代，居民用房由草房變瓦房、樓房，由土木結構轉向磚木結構、磚混結構演變；80、90年代起，規?；淖≌^相繼建成；2000年以來，住房由多層向高層發展，小高層、高層住宅如雨后春筍般涌現，城市里高樓林立，郊區施工現場隨處可見。2018年城鎮居民居住鋼筋混凝土和磚混材料建設的住宅占95.8%，竹草土坯僅占0.2%；二居室以上和單棟樓房和平房占所有居住樣式的91.2%，一居室和筒子樓或連片平房占8.8%，城鎮家庭住房結構不斷改觀。

　　四是住宅品質明顯增強。2000年以來，住宅小區綜合品質不斷增強，道路、環境、綠化、景觀、教育、醫療及文化娛樂等各種配套設施日益完善，新建住宅小區物業管理幾乎全覆蓋，規范化、人性化、智能化的物業服務全面展開。同時，居住的硬件設施日益健全，2018年全省城鎮有管道供水入戶的家庭達97.3%，有水沖式衛生廁所的占82.6%，有供暖的占90.7%，管道燃氣和電做飯的家庭占81.3%，生態、文明、現代的居住小區不斷涌現，居住需求已經從剛性需求開始向改善型過渡。

　　五是居住環境顯著改善。全省基礎設施和生態環境建設日趨完善。城市路網、橋梁、自來水以及污水處理、路燈等市政基礎設施日趨完善，公共交通、天然氣、垃圾處理、公廁等現代化的公用設施逐步到位，城市的綜合承載能力顯著提高，居民生產、生活的環境條件顯著改善。2017年，全省城鎮居民宅外道路是水泥或柏油路面達到91%，城市污水處理廠集中處理率達到92%，城市生活垃圾無害化處理率達到99%，城市人均公園綠地面積12.6平方米，建成區綠化覆蓋率達到40%。

　　六是住房保障和供應體系不斷完善。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立符合省情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，初步構建了以公共租賃住房、共有產權住房、棚改回遷安置住房、社會租賃住房、商品住房為支撐的住房保障和供應體系。2013年以來，全省保障性安居工程保持全國前列，住房保障體系基本形成，6年來，全省累計開工建設保障性安居工程175萬套。改造各類棚戶區132萬套，政府投資公租房累計分配70萬套，累計發放租賃補貼86.4萬戶，有效地改善了部分中低收入群眾的住房狀況。加大對深度貧困地區農村危房改造，對危房改造戶的院落環境同步改造提升，2018年實施建檔立卡貧困戶危房改造7.95萬戶，竣工7.89萬戶，脫貧對象40254戶已全部入住。

　　七是鄉村人居環境治理成效顯著。改革開放以來，隨著家庭聯產承包責任制的推行，農村發生了翻天覆地的變化，人們生活水平和質量得到顯著提高，已經不滿足原有的住房條件，開始興建更加寬敞的房屋，2018年農村95%以上的家庭通過自建住房，人均住宅建筑面積已經達到41.5平方米，79.6%的家庭居住的是單棟樓房或平房，磚混和鋼筋混凝土結構的房屋占76.8%，管道供水入戶達84.9%，農民的居住條件得到很大程度的改善。同時，全省認真貫徹黨中央、國務院關于改善農村人居環境的決策部署，圍繞“環境整潔、設施齊備、生態良好、服務完善、鄉風文明”的要求，著力推進改善農村人居環境，加大垃圾污水處理設施、村內道路、綠化亮化等工程建設力度，行政村生活垃圾和生活污水得到有效治理，2017年，全省村莊林木覆蓋率達到33.78%，農村自來水普及率達到96.28%，自然村通電率達到98.84%，村莊道路硬化率達到98.37%。

　　三、房地產業對經濟增長的貢獻明顯

　　房地產業投資在全省固定資產投資的中的作用越來越重要，對全省經濟的拉動越來越大。改革開放以來，全省房地產完成投資從1994年的18.19億元增長到2018年的3535億元，每年約以25%的速度增長，占固定資產投資的比重保持在14%左右，房地產投資成為固定資產投資的重要組成部分。2018年，全省房地產業增加值達到993億元，分別占全省GDP和第三產業增加值的4.1%和9.5%，與房地產建設生產、房地產開發緊密相關的建筑業實現增加值2553億元，房地產業和建筑業的增加值在全省GDP占比達到14.5%，成為帶動全省經濟的支柱產業。

　　四、房地產業對拉動相關行業發展和增加就業崗位的意義重大

　　房地產業屬資金高度密集行業，同時關聯和帶動建材、運輸、家電、裝飾、中介和物業管理等幾十個上下游產業的發展，對于直接帶動相關行業發展和增加就業崗位意義重大。

　　房地產開發一方面與建筑業生產活動密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，帶動了全省水泥、鋼鐵、冶金、交通設備、專用設備、化工等多個制造行業以及煤炭、石油、電力、熱力的生產和供應的發展。與住房有關的消費活動促進了全省家電、家具、家紡等批發零售行業的發展。房地產的開發和銷售對金融、批發和零售、交通運輸、倉儲、郵政以及居民服務業、租賃等第三產業具有很強的拉動效應。利用國家統計局房地產開發投資拉動相關行業的增加值計算模型，可初步測算出，全省房地產開發投資拉動各行業的增加值占全省GDP的3.5%左右，幾乎等于房地產業的增加值。

　　房地產業的發展創造了大量就業機會，有力促進了城鄉居民就業。全省房地產業和建筑業就業人員從1993年的83.9萬達到2018年的170萬人左右，占到全部從業人數的7%。房地產業的發展給全省提供了更多的就業崗位，除了和房地產開發、建設直接相關人員，還有和住房相關的服務行業，如投資銷售經營和咨詢、價格評估、二手房買賣租賃等相關中介服務以及物業管理的從業人員。

　　隨著經濟的發展，城鎮化進程加快，城市規模繼續擴大，基礎設施日趨完善，生態環境更加宜人，人均可支配收入及家庭財力逐年增強，各種住房需求將持續旺盛，全省的房地產業前景將更加繁榮！全省將繼續加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩預期，調結構，堅持住房不炒，加快實現全省城鄉居民住有所居，人人安居的美好生活向往。